区社区物业（准物业）管理全覆盖实施方案
为全面改善AA市区人居环境，提升市区居住小区物业管理水平，助推文明社区创建工作，根据《AA市物业管理办法》、《全国文明城市测评体系》、《AA市创建全国文明城市三年规划（2018—2020年）》、《AA市创建全国文明城市“双十”行动方案》、《AA市文明示范社区“以奖代补”办法》及市政府2019年民生实事有关要求，全面深化推进市区二环内社区物业（准物业）管理全覆盖，特制定本方案。
一、总体要求 坚持以人民为中心理念，以打造生态和谐宜居的人居环境为目标，以全面建立实施科学规范的住宅小区物业（准物业）管理长效机制为重点，着眼于高标准、严要求，既治标又治本的工作思路，坚持目标导向，围绕问题短板，全面推进社区物业（准物业）管理全覆盖行动，确保通过一年的努力，全面提升市区住宅小区物业管理水平，为推进文明社区创建奠定坚实基础。
二、目标任务 坚持以“政府主导、业主自治、因地制宜、专业服务、政策保障”的原则，确保在2019年底，市区二环内123个社区全面落实“保洁、保安、保序、维护”的准物业管理全覆盖。理顺社区管理、物业服务、业主自治三者之间的关系，建立属地管理、行业监管、执法联动、优质优价、共建共享的物业（准物业）管理体系，创建一批小区物业（准物业）管理的示范社区。
三、工作举措 （一）建立健全市区住宅小区物业（准物业）管理体系 1.建立推进物业（准物业）管理全覆盖的管理组织。按照市主导、区主管、镇（街）主责、社区主抓的思路，加强对物业（准物业）管理全覆盖工作的领导，明确任务，落实责任。市级物业管理部门负责社区物业（准物业）管理工作的宏观指导、政策制定和督查考核工作。执法部门应加强小区内违规执法力度。区级物业管理部门负责辖区物业（准物业）管理的业务指导、工作推进和监督考核工作。街道（乡镇）设立 “物业管理办公室”，配备专（兼）职人员（2-5人），负责辖区内准物业管理的区域划分、协调
指导、督查考评、政策保障等工作。社区牵头组建所辖区域业主（准物业）管理委员会，招聘物业服务公司或组建物业服务队伍，做好日常监督管理考核等工作。
2.建立健全业主（准物业）管理委员会。市区二环内各社区要在街道（乡镇）物业管理办公室指导下，遵循因地制宜的划分原则，科学划定准物业管理区域，既可以街道（乡镇）为单位，也可以片区、社区、小区为单位划分。参照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》组建业主（准物业）管理委员会，业主（准物业）管理委员会成员由5至11人单数组成。业主（准物业）管理委员会根据大多数业主意愿选择物业（准物业）服务方式（聘请第三方机构、组建准物业管理实体或自行聘请人员专职管理），确定物业（准物业）管理标准（服务标准、收费标准、考核标准）；业主（准物业）管理委员会负责物业（准物业）费的收缴、日常物业（准物业）管理考核、物业（准物业）管理经费支出等工作。
（责任单位：婺城区、金东区政府，AA开发区管委会，市行政执法局）
（二）科学制定住宅小区的物业（准物业）管理的服务规范和收费标准 按照“因地制宜、分类分档、自主选择、优质优价”的原则，建立“5+3”物业（准物业）服务规范和收费指导标准体系。
“5”是指市级物业主管部门制定市区住宅小区5个等级的物业管理星级服务标准（具体见市建设局《AA市区物业管理星级服务考核评定办法（试行）》（金市建﹝2019﹞123号）），适用于已具备较好物业服务基础，已完成专业物业服务企业选聘的各类小区，根据小区基础条件的差异和小区业主的意愿，由业主管理委员会自主选择星级服务等级。区级物业主管部门按照星级服务标准具体推进星级物业管理项目工作，打造一批高标准、高水平服务的物业管理项目，引领提升居民享用更高、更好物业服务的愿望。
“3”是指市级物业主管部门会同物价部门按照准物业服务“五个有”（有机构、有场地、有队伍、有经费、有机制）的要求，落实“保洁、保安、保序、维护” 准物业服务，制定三个档次的准物业服务内容和收费指导标准（见附件1），适用于市区无专业化物业服务住宅小区，由业主（准物业）管理委员会在征求广大业主意见的基础上，选择相应档次服务及收费标准，参照制定物业（准物业）管理方案予以实施。
（责任单位：市建设局、市发改委，婺城区、金东区政府，AA开发区管委会）
（三）建立健全物业（准）管理要素保障机制
1.物业（准物业）管理经费的保障机制。主要通过五方面渠道筹措管理资金。一是在业主自主选择服务内容和收费标准基础上落实物业服务费的收缴；二是挖掘住宅小区公共资源设施有偿使用价值，实行有偿使用制度，主要有公共停车泊位设施有偿使用、楼宇广告有偿刊登、配套设施有偿租用等；三是区级政府以各种形式给予垃圾清运、保洁等方面补助；四是鼓励辖区行政企事业单位和社会各界通过共建支持和捐赠等方式，引导社会资金投向社区物业（准物业）管理领域；五是上级部门依据有关“以奖代补”考核激励相关规定，通过对社区物业（准物业）全覆盖工作的考核验收，给予一定的奖励补助。同时建立生活困难居民物业（准物业）费减免或优惠相关制度。
2.遴选组建专业化的物业服务队伍。各业主（准物业）管理委员会要结合实际，或选聘物业服务企业（实施单位），或组建物业（准物业）服务队伍，承担基本保洁、保安、保序、维护（共用设施设备）等物业（准物业）服务工作。物业（准物业）服务方式由业主（准物业）管理委员会因地制宜、自由选择，既可采取聘请专业服务的方式，也可采取“准物业服务+志愿服务”方式，或采取“红色物业（社区主导）+志愿服务”的方式。
3.配备相应工作场所。各业主（准物业）管理委员会要通过调剂、租赁、与小区物业公司联合使用等多种形式，落实物业（准物业）服务机构和业主（准物业）管理委员会工作场所不少于50平方米，确保日常物业（准物业）管理的工作需要，同时，完善必要的工作条件，配备必要的工作设备。
（责任单位：婺城区、金东区政府，AA开发区管委会，市创建办、市建设局）
（四）健全物业（准物业）全覆盖工作配套制度 1.建立物业（准物业）管理费用统一收缴、管理、使用机制。业主（准物业）管理委员会应按照物业（准物业）服务可持续的原则，建立物业（准物业）服务费收缴办法，缴费对象为业主，或租赁协议约定有物业（准物业）服务费缴纳义务的承租人。建立公共资源有偿使用机制，发挥有偿使用的配置职能，形成合理的公共资源维护成本分摊机制。同时，建立健全物业（准物业）管理经费台帐，定期公开物业（准物业）管理经费收支明细，公开服务电话，及时处理居民的投诉和建议。
2.建立物业（准物业）管理事项的奖惩机制。业主（准物业）管理委员会定期公示物业（准物业）收缴明细，及时催缴。信用管理部门将物业（准物业）费情况纳入“信义金”个人信用档案体系，党员干部、公职人员的欠费行为可进行通报；建立物业服务
企业诚信监管机制，实现监管信息与省市信用平台共享，淘汰一批不讲信誉、服务质量差、业主反映强烈的企业，对信誉高、服务质量好、业主满意度高的企业予以表彰奖励。
3.建立物业（准物业）服务工作考核评价制度。各业主（准物业）管理委员会要结合实际，参照考核评分细则（见附件2），建立物业（准物业）服务质量考核制度，制订物业（准物业）服务质量考评办法，将物业（准物业）管理费用支出与考核情况相挂钩，坚持考核付费的原则。各区（管委会）定期对街道履职情况进行考核，对在社区物业管理工作中履职不到位的，给予通报批评，责令责任单位作出书面检查，情节严重的要予以问责。
（责任单位：婺城区、金东区政府，AA开发区管委会，市直属机关工委、市发改委、市建设局）
四、实施步骤 （一）全面动员，组织实施阶段（5月20日～7月31日）
1. 动员部署，建立区、街道（乡镇）管理机构。
实施方案正式印发后一个星期内，召开动员部署大会，各区（管委会）制定出台本辖区住宅小区物业（准物业）全覆盖管理实施方案， 5月20日前，各街道（乡镇）组建物业管理办公室，落实专（兼）职工作人员，明确工作职责。
2.摸清底数，落实前期各项准备工作。
6月20日前，各区（管委会）全面摸清辖区所有住宅小区基本情况，填写《住宅小区基本情况台账》，做好辖区内准物业管理区域划分工作。各街道（乡镇）组建以街道（乡镇）或以片区为管理区域的业主（准物业）管理委员会；各社区组建以社区、小区为管理区域的业主（准物业）管理委员会。同时，按要求落实相应办公场所，制定管理区域的物业（准物业）管理实施方案，报街道审核备案。
3.选聘物业服务企业或组建物业服务队伍。
6月30日前，按照经街道审核的物业（准物业）管理实施方案，完成物业服务企业选聘或物业服务队伍的组建工作，并全面入驻，启动服务工作。
4.全面完成物业（准物业）管理全覆盖工作。
7月1日起，在市区二环范围内全面推进住宅小区物业（准物业）管理全覆盖工作，
7月31日前全面实现全覆盖工作。
（二）考核验收、查漏补缺，收缴物业费阶段（8月1日～8月31日）
8月1日起，市创建办、市建设局会同有关部门对二环内社区物业（准物业）管理全覆盖工作开展检查验收，对物业（准物业）全覆盖不到位，“五个有”落实不彻底等情况进行通报，督促相关单位查漏补缺、限期整改，各业主（准物业）管理委员会根据各自实施方案要求，开展物业费的收缴工作。
（三）规范管理、总结提高阶段（9月1日～年底）
进一步完善各项工作规范，各区（管委会）要着力解决物业（准）全覆盖管理工作推进过程出现的各类问题，着重强化对实施工作流程、实施工作成效的总结，形成一整套健全的处置机制和相关制度，开展相互交流学习，巩固提升物业（准物业）全覆盖工作成果，促使物业（准物业）服务工作更加卓有成效。
五、工作要求 （一）加强领导，落实责任。认真贯彻落实市委市政府的工作部署，在市政府统一领导下，在业务主管部门的指导下，各区（管委会）要严格落实属地责任，建立健全社区物业（准物业）全覆盖管理工作长效机制，加强统筹协调，强化监督考核，担当履职，确保实现市区二环以内123个社区物业（准物业）管理全覆盖，文明社区建成率达到90%。提升城乡社区治理体系和治理能力现代化水平。
（二）广泛宣传，全面动员。市、区各相关部门要充分运用各种媒体，广泛宣传物业管理政策法规，引导居民树立正确的物业服务消费理念，增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，按时缴纳物业费，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区物业（准物业）管理氛围。各区党委政府（管委会）要把社区物业（准物业）管理全覆盖工作任务摆上重要议事日程，纳入街道、社区目标责任考核内容，明确任务完成时点，合力破除体制机制障碍，推动社区生活环境大改善，确保社区群众文明素质大幅提升。
（三）密切配合，深入指导。市建设局要抓好行业管理指导，全力推进各项配套机制的制定完善；市相关职能部门要按照职责分工，落实管理服务进社区，重点开展小区内各种违法违规行为的治理；各区（管委会）物业主管部门要履行物业管理监管职责，强化对各物业服务企业和队伍的监督管理；市、区各共建单位全力配合社区做好物业（准物业）服务的全覆盖工作，解决在推进工作中遇到的困难和阻力。
（四）强化监督，严格督考。推行社区物业（准物业）管理全覆盖工作时间紧、任务重、要求高，将各相关部门和区政府（管委会）要树立强烈的责任意识、紧迫意识、标准意识。紧紧围绕健全体制机制、强化属地管理、发挥社区组织作用、加强行业监管等重点，科学安排、精心组织，按照计划扎实推进，确保各项工作任务落到实处。社区物业（准物业）管理全覆盖工作列入市政府年终考核婺城区、金东区、开发区管委会的考评内容。市创建办会同市建设局每季对各街道（乡镇）工作落实情况开展排名通报，并抄报市、区领导和相关部门。各区（管委会）创建办每月排名通报所辖社区工作落实情况，并抄报市、区领导、所属街道（乡镇）和市创建办。对行动迟缓、工作不力的，依纪依规予以问责。
附件：1.AA市区准物业分类服务内容和收费指导标准。
2.AA市社区准物业管理考评细则
2019年5月 日
附件1：
AA市区准物业分类服务内容和收费指导标准 服务 分类
服务 项目 一类 （开放式小区）
二类 （封闭式小区，设施设备不全，无物业管理用房）
三类 （封闭式小区，设施设备较全，有物业管理用房）
收费指 导标准 0.15－0.25元∕m 2 .月 0.20-0.40元∕m 2 .月 0.40-0.60元∕m 2 .月 综合管理服务标准 1.配备有秩序维护、保安、保洁等人员，管理人员按时到岗。
2.各服务岗位人员挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。
3.公开服务电话，及时处理居民对小区管理方面的投诉和建议。
4.以准物业管理区域为核算单位，按有关规定公布准物业服务资金的收支明细和物业经营性收支情况。
5.服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
6.制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，并做好住户宣传告知工作；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告相关部门。
7.制定物业管理方案，建立业主档案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
8.对违反小区物业管理方案的业主及时劝阻，对违法违章的行为劝阻无效的应及时报告相关部门。
公共区域保洁服务标准 1.主要雨、污水井、化粪池每年检查1次，并视检查情况及时清掏。
1.主要雨、污水井、化粪池每年检查1次，并视检查情况及时清掏。小区内1.主要雨、污水井、化粪池每年检查1次，并视检查情况及时清掏。小区内
主要公共雨、污水管道每年疏通1次。
主要公共雨、污水管道每年疏通1次。
2.楼道按50个楼道配备保洁人员1名，每周清扫2次（以六层高楼道为准，不同层高楼道作相应调整），及时清理楼道牛皮癣。
2.每35000平方米的房屋建筑面积配置不少于1名保洁人员，楼外公共场所每日清扫1次，楼道每周清扫不少于1次，及时清理楼道牛皮癣。
2.每25000平方米的房屋建筑面积配置1名保洁人员，楼外公共场所每日清扫1次，楼道每周清扫不少于1次，及时清理楼道牛皮癣。
3.供水水箱按规定清洗，每年1次。
3.供水水箱按规定清洗，每年1次。
3.供水水箱按规定清洗，每年1次。
4.小区内设有垃圾收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无明显污迹。
4.小区内设有垃圾收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无明显污迹。
安全秩序维护标准 1.配备若干名保安人员，晚上按规定路线巡回检查；巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
1.配备若干名保安人员，晚上按规定路线巡回检查；巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
1.小区配备若干名保安人员，晚上按规定路线巡回检查；巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
2.小区主出入口配备门卫值守。
2.小区主出入口24小时配备门卫值守,消控室有专人值守。
停车安全秩序维护标准 1.根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域。
1.根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域。
1.根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域。
2.引导车辆按规定有序停放。
2.引导车辆按规定有序停放，备有必需的消防器械。
2.引导车辆按规定有序停放，备有必需的消防器
械。
3.非机动车应定点停放。
3.非机动车应定点停放。
3.非机动车应定点停放。
4.对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导。
4.对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导。
绿化养护服务标准 1.社区对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，每年不少于一次。
1. 社区对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，每年不少于一次。
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，每年不少于一次。
2.社区定期清除绿地杂草、杂物。
2.社区定期清除绿地杂草、杂物。
2.定期清除绿地杂草、杂物。
共用设施维修、共用部位养护服务标准 1.路灯、楼道灯完好率不低于80%。
1.路灯、楼道灯完好率不低于80%。
1.路灯、楼道灯完好率不低于80%。
2.分类建立小区共用设施、共用部位运行、保养、维修服务档案。
2.分类建立小区共用设施、共用部位运行、保养、维修服务档案。
3.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4.不定期对小区共用设施、共用部位进行巡检，做好相关记录，发现损坏及时修复。
小区内道路保养服务 1、每季一次巡查小区道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围1、每季一次巡查小区道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，1、每季一次巡查小区道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围
标准 的，及时组织修复。
及时组织修复。
的，及时组织修复。
2.属于大、中修范围或者需要更新改造的，由属地街道（乡镇）及时编制计划和申请老旧小区维修资金计划，根据居民意愿，组织实施。
说明：1.为规范AA市区住宅小区社区准物业管理服务标准，提高整体服务水平，提升居民生活品质，结合老旧住宅小区工作实际情况，特制定本参考标准。
2.本参考标准可作为选择、提供或规范准物业管理的参考依据。
附件2 AA市社区准物业管理考评细则 服务项目 考评内容 分值 综合管理服务标准 建立业主（准物业）管理委员会，专（兼）职管理人到位。落实物业管理用房。
7分 各服务岗位人员挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。
3分 公开服务电话，及时处理居民对小区管理方面的投诉和建议。
1分 以准物业管理区域为核算单位，按有关规定公布物业服务资金的收支明细和物业经营性收支情况。
2分 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
2分 制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，并做好住户宣传告知工作；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告相关部门。
2分 建立健全台帐管理制度，有完整的日常巡查，投诉处理，路面破损、矛盾纠纷调解、绿化损坏报修等台帐。
2分 制定物业服务内部管理制度和考核制度。
1分 公共区域清洁卫生服务标准 主要雨、污水井、化粪池每年检查1次，并视检查情况及时清掏。小区内主要公共雨、污水管道每年疏通1次。
3分 地面、绿地有零星垃圾、杂物的每处扣0.1分，有多处的扣0.3分（≥5处），有成堆暴露垃圾扣0.5分；路面道路积泥（沙石）每处扣0.1分；小区果皮箱、垃圾桶、垃圾房有污垢，每处扣0.1分；有零星路面油污，每处扣0.1分。
25分 供水水箱按规定清洗，每年1次。
2分 安全秩序和停车不按规定停车每例扣0.2分，出现安全纠纷，每例扣1分。
25分
秩序维护服务标准 绿化养护服务 草坪、花卉、绿篱、树木损毁一处扣0.1分。
15分 共用设施维修、共用部位养护服务 1.路灯、楼道灯完好率低于60%，扣3分，60%－70%，扣2分，70%－80%（不含），扣1分。
3分 2.分类建立小区共用设施、共用部位运行、保养、维修服务档案。
2分 小区道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏一处扣0.2分。
5分 考评结果 90分以上为优。70（含）－90分为良，70分以下为差。
相关热词搜索： 物业 实施方案 覆盖