物业工程部设备维保条例
一、供电系统中变配电设备的维修保养 干式变压器无需进行每年一次小修，仅需对其外部进行除尘和检验即可。
（1）
高压室内的避雷器，每年至少进行一次特性实验。
（2）
供电系统的接地网，防雷接地系统的接地电阻测试，每年至少进行一次。其接地电阻值应大于5 伏或满足设计要求的数值。
（3）
备用柴油发电机组每两周启动一次，每次10 分钟左右，如果一年中未投入过运行，则应进行启动运行特性实验一次，每次不少于 30 分钟。
（4）
其他应急备用电源每年保养 1-2 次，特殊情况可增加维修次数。
（5）
应急照明灯具如一年内未投入过运行，则应保养一次。点燃时间为 20-30 分钟或根据产品特性指标进行操作。
（6）
主供配电室变压器每 5-10 年进行一次大修；一般浸油式变压器每 3 年取油样做化学分析。
（7）
高压配电设备的维修周期，由当地供电部门规定，一般为 1-2 年一次。
（8）
其他供配电的维修周期，依具体情况按设备产品说明书要求，由技术工程部自行决定。
二、电梯的维护与保养 电梯的使用和维护，始于电梯安装完毕和正式验收之后，为确保电梯的安全行驶，必须建立正确的维护保养及管理制度，每个维修人员必须按照所制定的制度执行。
１、每周对主要安全设施和电气控制部分进行一次检查，机械部分的检查和润滑。
２、每三个月对其较重要的机械和电气设备进行细致的检查，调整和维修。
３、每年组织有关人员，进行一次技术检查，检查所有机械、电气、安全设施的工作状况、修复、更换磨损严重的零部件。
４、根据使用情况，可在三至五年内，进行一次全面的拆卸清洗检修。
５、根据电梯运行性能，确定大修期限。
６、每年检查一次电气设备的金属外壳接地或接零装置，接地电阻应少于 4 欧姆（Ω）。
７、每年检查一次电气设备的绝缘电阻、阻值不得小于每伏 1000 欧姆（Ω）。
８、将发生的故障、检查的经过、维修的过程作详细的记录。
９、电梯正常工作条件、应符合电梯技术条件中的有关规定。
１０、机房内应当干燥，与水箱和烟道隔离，通风良好，机房顶应有保温层、寒冷地区应考虑采暖，并有充分的照明（照明电源与控制线路分别敷设）。机房温度不易过高。
１１、井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。
１２、机房和井道需保证没有雨水侵入的可能，去机房诉通道不得有障碍物。
１３、用于清洁的物品油泥抹布等易燃品，必须随时清理、并贮存在金属容器内。
三、空调系统的维修和保养 机组的操作人员，不仅应熟悉机组的工作原理、
性能、构造、操作运行和调节方面的基本知识，而且还应熟悉和掌握针对机组部位的定期和日常维护、保养规划，使机组始终保持良好的运行状态，以延长机组的使用寿命。
空调制冷设备通常是按自动运行来设置的，因而带来了忽视必要的预防管理直到发生故障的问题。为避免此问题，设备在运行过程中一旦出现某种故障，应记录有关仪表显示的参数值和故障发生的现象，并根据实际情况和已掌握的运行经验来加以剖析，找出发生故障的原因和部位。
四、空调制冷系统的维护与保养 1、离心式冷水机组的维修与保养。
离心式冷水机组全面连续使用时间一般为 4—6 个月，其余时间进行停机维护和保养：
（1）确认抽气回收装置各设备的可靠性，使抽气回收装置能可靠运行。
（2）检查油泵和油系统。排除油泵在日常维护保养中发生的故障原因，检查油泵中转子与定子间隙及齿轮对润滑片的腐蚀情况，并修复或更换。检查并清洗油冷却器，并对油冷却器进行通水实验。检查润滑
油系统的外接油管、阀门、油过滤器等是否完好畅通。
（3）检查或更改制冷工质和润滑油。
（4）应对离心式压缩机的气密性、转子平衡和振动、径向滑动轴承与推力轴承的间隙、齿轮齿合状况、压缩机流道积油状况等进行检查。
（5）对进口能量调节机构进行必要的保养。
（6）对蒸发器、冷凝器进行检查和保养。检查项目：传热管是否有泄露；水流程是否有短路；浮球阀浮降机构能否正常工作；传热管水侧腐蚀情况等。保养项目：排尽冷冻水和冷却水，以防止冬季发生冷冻事故；排出制冷工质；对蒸发器、冷凝器等进行干燥除湿处理，以出去进入水分；对传热管内壁进行清洗，以除去水垢。
2、螺杆式冷水机组的维护保养 螺杆式冷水机组维护保养的主要内容，包括日常保养和定期检修。定期的检修保养能保证机组长期正常运行，延长机组的使用寿命，同时也能节省制冷能耗。对于螺杆式冷水机组，应有运行记录，记录下机组的运行情况，而且要建立维修技术档案。完整的技术资料有助于发现故障隐患，及早采取措施，以防放障出现。
（1）
螺杆压缩机
螺杆压缩机是机组中非常关键的部件，压缩机的好坏直接关系到机组的稳定性。如果压缩机发生故障．由于螺杆压缩机的安装精度要求较高，一般都需要请厂方来进行维修。
（2）冷凝器和蒸发器的清洗
水冷式冷凝器的冷却水由于是开式的循环回路，一般采用的自来水经冷却塔循环使用。当水中的钙盐和镁盐含量较大时，极易分解和沉积在冷却水管上而形成水垢，影响传热。结垢过厚还会使冷却水的流通截面缩小，水量减少，冷凝压力上升。因此，当使用的冷却水的水质较差时，对冷却水管每年至少清洗一次，去除管中的水垢及其他污物。清洗冷凝器水管的方法通常有以下两种：
○1 使用专门的清管枪对管子进行清洗。
○2 使用专门的清洗剂循环冲洗，或充注在冷却水中，待 24h 后再更换溶液，直至洗净为止。
（3）更换润滑油
机组在长期使用后，润滑油的油质变差，油内部的杂质和水分增加，所以要定期的观察和检查油质。一旦发现问题应及时更换，更换的润滑油牌号必须符合技
术资料。
（4）干燥过滤器更换
干燥过滤器是保证制冷剂进行正常循环的重要部件。由于水与制冷剂互不相溶，如果系统内含有水分，将大大影响机组的运行效率，因此保持系统内部干燥是十分重要的，干燥过滤器内部的滤芯必须定期更换。
（5）安全阀的校验
螺杆式冷水机组上的冷凝器和蒸发器均属于压力容器，根据规定，要在机组的高压端即冷凝器本体上安装安全阀，一旦机组处于非正常的工作环境下时，安全阀可以自动泄压，以防止高压可能对人体造成的伤害。所以安全阀的定期校验对于整台机组的安全性是十分重要的。
（6）制冷剂的充注：
如没有其他特殊的原因，一般机组不会产生大量的泄漏。如果由于使用不当或在维修后，有一定量的制冷剂发生泄漏．就需要重新添加制冷剂。充注制冷剂必须注意机组使用制冷剂的牌号。
五、空调水管系统的维护与保养 空调水管系统包括冷却管、冷冻水管和热水或蒸
汽管等。夏季输送 5℃--8℃的冷却水，冬季输送 70℃--80℃的热水，管道的热胀冷缩较大，因此在管道的连接部分容易出现损坏和漏水现象。在夏季，管道阀、法兰接口与空气直接接触的部位及管道隔热结构的防潮层损坏部位，容易产生结露，产生电化学腐蚀和使隔热材料受潮，降低隔热性能，造成能源浪费，这些部位都应定期检查，及时处理。风管系统一般应一年全面清洗一次。
六、消防系统的设备维护与保养 建筑消防系统有其特殊的重要性，工程部必须保证消防系统及设备良好的运行状态。所以工程部应该制定完整的管理制度和详尽的操作程序，并指定专人负责，定期检查、维修和保养，检修后填写检查表格。检查项目包括报警系统、消火栓、灭火系统、给水系统、事故照明等。
1、报警系统设备维护检查。
为了检查探测区域报警器各主要单元电路的可靠性，在区域报警器上设有检查功能。为了检查区域报警器至集中报警器连线及集中报警器各主要单元的可靠性，在集中报警器上也设有检查功能，检查人员应
每天通过火灾模拟检查回路加入火灾模拟信号，及时发现问题，进行维修和保养。
2、消火栓系统设备维护检查。
（1）室外消火栓：应每季度进行一次检查保养，检查保养的主要内容为：
1）用专用扳手转动消火栓启闭杆，检查其灵活性，必要时加注润滑油。
2）检查橡胶垫圈等密封件有无损坏、老化或丢失等情况。
3）检查栓体外表有无油漆剥落、有无锈蚀，如有应及时修补。
4）入冬前检查消火栓的防冻设施是否完好。
5）重点部位消火栓，每年应逐一进行一次出水实验，并测试栓口的压力；对于非重点部位消火栓总数的 10%--20%进行实际出水实验。
6）随时清除消火栓井周围及井内积存的杂物，严禁埋、压、圈、占室外消火栓。
7）保持消火栓配套器材和标志的完整、有效。车道及停车场外消火栓周围，“应划出一定范围，防止司机误将车辆停靠在消火栓处，影响使用。
（2）室外消火栓。主要检查保养内容为：
1）消火栓箱内的是水带、水枪等设备是否齐备，水带有无霉烂，远程起泵按钮及其保护装置是否完好。
2）消火栓栓体有无锈蚀、漏水现象，栓口橡胶垫圈有无损坏丢失，消火栓闸阀开启是否灵活，必要时应对阀杆加注润滑油。
3）检查系统各种闸阀的启闭状态是否正常。为防止无关人员误动闸阀，有些闸阀可根据情况对其手轮加以封锁。
（3）自动喷水灭火系统设备维护保养 1）每周检查一次湿式报警阀的前后压力是否一致，是否在设计允许范围内。
2）自动灭火装置的效果主要决定于喷淋头质量。对新安装的喷头应做质量抽查，实验项 目有：流量、耐压强度、作用温度及结构强度等。为防止喷头支撑及金属构架的腐蚀，可用途蜡或涂铅作保护层，注意不能用防锈漆（这会起阻温的作用）。一般应对喷头做经常性检查（每周一次）；每半年要对积存在喷头的灰尘清理一次。
3）每年按设计要求进行一次系统的综合性功能实验。
4）如果保护区内发生火灾，该系统长时间工作或
每隔 2—3 年应对系统的重要部件进行全面检修。
（4）消防给水系统设备维修保养 1)、消防水泵的维护与保养 ①平时应加强对消防水泵及电动机的一般性保养（如：保日常洁、加注润滑油及清除地面积水等）。
②经常检查消防水泵各种闸阀是否处于正常状态。
③对各消防水泵应每隔 1-2 周进行一次运转实验，此项实验可利用水泵出水管实验口将水返至消防水池（箱）。水泵运转时间一般不少于 5 分钟。
④每隔 2-3 年或扑救火灾较长时间使用消防泵后，应对水泵进行大修。检修时各泵应分别进行，以保证系统必要的消防水。
2)、消防水源设备维护与保养 ①每月检查一次市政供水管道等外部水源的补给情况和系统的消防水池及高位水箱的水位是否满足消防水量的要求。
②对单位内的水井等消防水源，应在枯水期测定水位标高或进行抽水实验，发现问题及时解决。
③水泵接合器的检验，除日常的保养外，每年使用自备手抬泵进行加压供水实验。实验时由屋顶试验
用消火栓或顶层消火栓出水。必要时可请当地消防队协助。
3)事故照明设备维护保养。事故应急照明一般常用碱性电池组（有的还有逆变器）。该电池在正常电源供电时处于充电状态，应急照明时为放电状态。灯具应定期检查，做充电、放电实验；不可随意更换普通灯具或光源，防止因管理不善而造成灯具损坏或元件被盗。
4)其他消防设施也应进行定期维修和保养。例如，防火卷帘应定期做动作实验；防火卷帘及防火门的弹簧和送、排风机的转动部位加注润滑油；对灭火器进行清洁及定期更换等。
七、锅炉设备运行与保养 为了保证锅炉的安全运行，应建立必要的规章制度，如安全操作规程、交接班制度、定期维修保养制度以及岗位责任制等。运行记录是锅炉设备在日常运行中的指数记载。为了能随时了解锅炉运行情况和便于以后查对有关事宜，锅炉房应建立运行日报表。
为了使司炉人员熟悉自己操作的设备，管理人员应将本锅炉房所属设备及管理的总图及总平面布置在
锅炉房内，使工作人员能随时了解设备状况与管理规范，以指导安全运行。设备登记簿是锅炉历史情况的档案。对锅炉所有设备均应设立各自的技术挡案，将其设计、安装、原始规范尺寸等记录在内。在运行中还要将有关运行、停用、事故、检修等情况逐一记录，以便必要时对设备运行、检修及检验进行考证工作。
锅炉经过一段时间的运行后，设备的部分部件会产生磨损或腐蚀。所以，为保证锅炉良好状态，必须对锅炉进行定期维修和日常保养。锅炉维修的间隔周期，与设备状态、负荷高低所产生的缺陷和故障等有关。在一般情况下，小修每半年进行一次，大修每 1-2年进行一次。技术工程部负责维修的组织工作，并应严格执行维修工艺、质量要求及验收规范。
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