第二部分、南汇区房地产市场分析
一、房地产市场综述
惠南镇是老区政府所在地，附近有城北桃园、野生动物园等著名游览点，生态状况较佳；沪南公路、川南奉公路等交通干道汇聚于此，交通便捷。
惠南的房地产开发前期以别墅类物业为主，由南六公路上的枫丹白露起步，随后出现了东方夏威夷、建德南郊、蓝堡、绿宝园等一批中高档别墅。随着机场沿线的日益繁荣，其双拼、叠加等优美而实用的经济型别墅的开发也逐渐进入南汇市场。将来海港新城滨海沿线将打造高档别墅区格局。从 06 年开始，商业及办公楼市场发展迅速，以弘基广场及 foxtown 为代表的商业均进入成熟招商期，其中 foxtown 已经于 07 年 4 月份开业，而弘基广场将于 08 年 6 月份开业。
从 07 年土地出让情况来看，南汇以商业和综合项目为主，且多以公开招标的方式进行，市场已逐步进入规范化。目前，区域内在售楼盘住宅均价在 7000 元/平方米左右，办公楼 8000 元/平方米左右，商业均价在 12000 万左右。
二、土地市场简述
项目周边土地市场 2005-2007 年情况 交易时间
地块名称
面积
用途
成交总价
楼面价
成交地价
容积率
竞得单位
( ( 亩) )
( ( 万) )
( ( 元/ / 平米) )
（万/ / 亩 ）
（≤）
2007- - 11- -9 9
南汇区惠南镇 9 19 街坊6 51/16 丘储备地 ,20070914地块
32.97
商用
5370
1629
162.88
1.5
上海烟草集团南汇烟草糖酒有限公司
2007- -9 9- - 26
南汇新场镇 0 20 街坊 1/3 、4 1/4 宗地块6 ,20070606 地块
305.06
综合
70500
2311
231.1
1.5
上海徐房（集团）有限公司
2005- -3 3- - 18
上海市南汇区惠南镇 2 32 街坊 1/2 丘地块位于申云小区以 西 、 福 缘 路 以北6 ,20050206 地块
43.22
综合
6655
1004 4
153.98
2.3
上海建都房地产开发有限公司
2007- -9 9- - 26
南汇惠南镇西北新村地块7 ,20070607 地块
1.54
住宅
680
5523
441.85
1.2
上海听潮置业有限公司
2007- -2 2- - 12
南汇惠南镇西门支路北侧地块5 ,20060505 地块
14.67
商用
1540
1574
104.96
1 1
上海永达（集团）股份有限公司
397.46
84745
213.22
综合测算，周边目前商业、住宅综合土地平均成交价格在 2 213.22 万元/ / 亩。
三、南 汇办公楼市场分析
1 1 、办公楼市场汇总
较之于住宅市场，南汇的写字楼市场起步较晚，市场山出现的写字楼也是近两年建造，抵御市场风险的能力还不足。从整体调查来看，南汇写字楼市场总体吸纳量小于供给量，空置率较高。此外，由于国家宏观调控的主要对象是住宅，平稳发展的写字楼市场并未在调控之列，政策上相对赢得了机遇。
1 ）
价格趋于理性，销售价格与价值相符合
写字楼的价格衡量标准就是它的租金，目前南汇写字楼的租金和价格的回报率比大概是8％到10％之间（按照13年投资回收测算）；相比住宅而言，写字楼的投资回报率要高和稳定。中融集团营销总监刘伟说，目前在上海，同一地段写字楼和住宅相比，一般写字楼的建造成本会比住宅高 30％，而目前售价却接近，甚至部分住宅价格高于写字楼，这在一个侧面反映了写字楼市场的理性和住宅价格的相对虚高。
2）
散户买家逐渐增多 从去年开始，许多区域实力企业打破了“只租不买”的惯例，纷纷开始购买写字楼。中国网通及法院在南汇彩虹商务大厦购买了写字楼，主要是由于经过十几年的发展，需要谋求一个持续、长期的经营，不得不去考虑如何减少企业商务办公成本的事实；同时，也考虑到近年来写字楼的租金在逐渐攀升，导致企业的商务办公成本不断上升，因此很多企业开始买楼自用。同时新会计法的出台也
为企业提供了运营成本转化为固定资产投资的可能性。
3 3 ）严禁“居改非”政策的出台刺激了写字楼的需求
前年严禁“居改非”政策的出台，使不少企业从住宅楼里搬出来，刺激了乙级写字楼的需求，而且今年还有加强之势，从而带动写字楼的全面旺盛。
4 4 ）“楼宇经济”效应使写字楼的发展得到了各区政府的大力支持
33%的企业所得税还有房租税、营业税等使各区政府都在积极“争抢”企业入驻，在上海一幢甲级写字楼的年税收达亿元已不稀奇，位于淮海路上的瑞安广场的总税收达 3 亿多元。丰厚的税收收入使各区政府纷纷改变服务意识和提出优惠政策以吸引更多的企业入驻，同时也在积极地规划新的 CBD 策略。政府的大力支持不但可以缩小写字楼的经营风险，而且可以保证写字楼的健康发展。
5 5 ）投资回报率高
浙商看好上海南汇地区商用物业
拥有浙商投资业务的哲地机构总经理陈勇向《每日经济新闻》表示，目前，浙商在上海的房产投资主要集中在商用物业用地、工业用地和综合用地上，其中以商用物业用地居多，投资区域大多靠近中环外环区域。而南汇区域房产投资被浙商看好。以南汇为例，南汇房产价格相对其他区域较低，其部分区域商铺均价大约为 11000 元/平方米，住宅均价在 7000 元/平方米左右，投资回报率相对较高，发展空间也较大。同时，南汇在上海新一轮发展规划中占据重要位置，未来将被建设成富有海洋经济与海洋文化特色的现代化海港新城，由于投资环境较好，不少浙商看好南汇区域。
2 2 、在售 办公楼 产品分析
1）
）
彩虹商务大厦
名称：彩虹商务大厦 单层面积：1100 平方米 销售均价：8000 元/平方米 租金：50 万元/年/层（毛胚），60 万元/年/层（装修）
物业管理费：5 元/平方米 入住单位：法院、网通、廊亦舫（酒店）
注：共两栋办公楼，其中一栋楼目前只销售了两层，另外一栋办公楼整体产权出售，售价约 1 个亿。
2 2 ）
腾藤商务大厦
办公楼项目，暂时未对外公开，从政府部门尚未得到改项目的具体资料。裙房世纪联华已经开业运营。
四、主要商业分布及结论
1 1 、商业市场综述
从目前南汇商业布局来看，东门大街由于其毗邻南汇汽车站，给区域内的商业带来相当多的客源，周边镇的居民均会选择到此来购买衣物，现已成为休闲、娱乐、购物为一体的步行街。该步行街集中了南汇的几大百货及小商品市场，如南汇商贸城、南汇精品商厦、海燕大厦、观海商场等，其主要业种业态功能定位分布如下：
位置 名称 楼层 业种、业态 南门大街 / / 建材、银行、酒家、金店及各大服装、眼镜专卖 西门大街 / / 服饰为主、银行、人才服务中心
东
门
大
街
靖海 百货 底楼 主楼为鞋专卖 1F 服饰 2F 床上用品 3F 主楼现未租，周边为办公房 南汇 精品 商厦 1F 手机、化妆品、首饰、家电城 2F 百货城、床上用品、鞋、包、玩具 3F 服装城 4F 家具城 海燕大厦 1F、2F 床上用品、钟表、服装、工艺品、鞋类 观海商场 1F、2F 日用品、家电、服装、小商品、家具、办公用品
其他
眼镜专卖店、音像用品、文具店、婚纱店及各大服饰专卖 沪南公路 乐购 1F、2F 服饰、休闲、婚纱等购物商场 2F、3F 乐购大型生鲜卖场 国美电器 1F 、2F，3F 家电、数码等综合商场
川南奉公路 创新商场 1F、2F 鞋、皮具、家电、自行车专卖、服饰 百鑫商场 1F、2F 电信世界、柯达、联华 人民路 Foxtown 1F、2F 国内外一线二线品牌服饰、鞋帽、休闲、餐饮 拱极路 世纪联华
大型卖场 三八路 / / 服饰精品店
综上所述，项目所在地若定位为常规的购物休闲类产品，则无法和临近汽车总站的东门大街相抗衡，由于其在消费者心中已成固有的商业街，因此很难打破。如果定位成品牌服饰，则无法和 foxtown 相抗衡。综合以上所有公建配套，不难发现，随着乐购、世纪联华、弘基广场、 foxtown 等大型商业的相继开业，区域内比较综合性餐饮、休闲娱乐设施及中高档品牌点不再缺乏。对本案的 商业定位提出了挑战。
2 2 、重点个案分析
南汇弘基广场
【地址】：南汇惠南镇川南奉公路 6101 弄，靠近拱极路，南侧是南汇现有的地标建筑（南汇电信大楼）； 【占地面积】：13850 平方米； 【总建筑面积】：43800 平方米； 地上建筑面积：34656 平方米 其中：商场：23449 平方米 设备层：1407 平方米 酒店：9800 平方米 地下建筑面积：9220 平方米 其中：地下车库：6305 平方米 商铺及设备房：2915 平方米 【覆盖率】：49.7% ；
【容积率】：2.5； 【机动车停车位】：150 辆 【使用年限】：产权式商铺，使用年限 40 年 【简介】：整个建筑由两栋地下室相连的建筑组成，沿拱北路与东侧街坊路布置 3 层高小商业，并以过街楼相连留出广场通道，基地西南侧布置 15 层高的酒店，两栋楼一直一曲、一高一低围合出一个中心商业广场。广场的主入口位于川南奉公路与拱北路的交叉口，进入广场内部吸引主干道的人流，广场中央是下沉式商业庭院，辅以绿化组团点缀，能够有效的吸引并驻留客户，二层有围合广场的回廊及天桥，能使二层商业同样达到一层商铺的沿街效应；整个广场布局力求使户外流动最大化，使商业界面最大化，并与沿街商业一起带动起该地块的商业潜力。08 年 6 月份开业，目前商家正在进场装修。
【项目规划】：
南汇弘基商务休闲广场的建筑群由 1#楼（商务）、2#楼（宾馆）多层圆弧型裙房建筑跨联及一个围合的下沉式广场构成。其中宾馆（酒店）公寓部分由 2#塔楼和中央裙房及部分地下广场商务房构成。
广场设三个出入口：广场西侧沿川南奉公路、拱北路为主出入口； 广场东侧沿街坊路、拱北路为次出入口，并以过街楼的形式将 1 、2 号楼相连； 拱北路一侧，上有过街楼，货运车可以从此出入口临时进出广场。广场内部下有下沉式商业庭院，上有围合广场的回廊及天桥。车库位于地下一层，规划停车位 135 个，临宾馆一侧设有部分地上停车位。整个广场布局力求使户外流动最大化，使商业界面最大化，并与沿街商业一起带动起该地块的商业潜力。
【楼层布局及说明】：
地下一层：车道，停车库，部分商业用房，设备房（水库、泵房、变配电房、风机房、集水井等）；东部区域设职工后勤生活区（后勤办公室、食堂、更衣室、淋浴间、卫生间、茶水间等）。还有仓库、布件间，食品粗加工。有条件可预留或设置客户自助式洗衣干衣房。
一层：酒店大堂、总台、商务中心、大堂咖啡吧（酒吧）、电梯厅、监控中心、行李和贵重物品寄存室、花店、小商场（精品屋），营销、服务办公室，自助展示屏，电话亭。如有可能打开部分电气室（1F）空间，将边上商业（西饼屋）局部贯通，可扩大酒店水平视角。如有条件，将部分商用房做成旅游、航空票务中心，可增加酒店的功能和知名度。
二层、三层：商业配套。
四层、五层：预留的大型品牌餐饮区，餐饮辅助用房，厨房加工区。
六层：一个多功能大型会议、影视、宴会厅（内部可分隔，外面设衣帽间和会务专用办公室）。利用五楼楼顶平台局部搭建扩展设小型食品加工准备间；一个会见（兼休息）厅，4~5 个不同规格的中小型会议室；其余为 SPA/理发美容和按摩、足疗室、公共卫生间。
七层：酒店客房用自助餐厅、小包房餐室；总经理、财务、行政办公室；健身房、小型桑拿、棋牌室、网吧（或电子游艺室）。
八~ ~ 十层：团队普客，零星商务、会议客、散客用标房，其中部分房间设大小床（方便三口之家）。
十一~ ~ 十三层：商务客房，部分房间为套房，设双人床或大小床，每层设一套公寓式高级商务房，增设简单厨房。
十四层~ ~ 十五层：跃层复式公寓房（上下两层，会客、活动区和卧房休息区分离），其中一套为豪华复式公寓（楼上加设书房），一套为超豪华复式客房（号称总统房，设夫人房，2 个会客厅，办公室。）
该酒店还配置了五部电梯，二台通客房层，二台只到六层，一台货梯通往酒店各个楼层。
【技术参数】：
楼层结构：
1 号楼为框架结构； 2 号楼为框架剪力墙结构 外墙装饰标准：主体为高级外墙涂料，局部配以石材及玻璃幕墙 窗材：彩色铝合金框材配白玻 公共部分材质：由开发商二次精装修 公共部分电梯标准：东芝合资电梯；单元内部天花 墙体标准：满铺腻子粉层抹光；单元内部地坪标准：水泥沙浆找平
单元进户门材质：安全防爆玻璃门。
单元面积：一层的商铺单套面积从 50—100 平方米；二层的商铺单套面积从 100—400 平方米。
【优势概述】：
从立项到规划设计，弘基商业休闲广场都定位于国际化配备，更有四星级国际标准的假日酒店。完备的规划，充分体现了当今商业业态的最高表现形式，为投资客谋求最大价值回报。南汇弘基商业休闲广场采用错位经营模式，充分把握南汇缺稀的中高档综合性美食休闲广场形态的这一契机，在避免商家恶性价格竞争和渠道竞争的同时，实现了业态的互补，迎合了各层次客源的消费心理及需求。广场由健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店 6 大主题区组成，各个区域由多个公共商业空间联系组织，形成一个完整的业态分布 , 构成南汇首席“主题商业文化概念商业圈”。
【区位优势】：
惠南科教经济圈 — 在南汇规划的“ 一核三圈三带 ”的形态特色中惠南镇依托相对雄厚的经济基础和文化底蕴，大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。主要优势体现如下：
（1）大口岸：汇聚 6 大交通架构：浦东国际机场、洋山国际深水港、浦东铁路( 海港新城---宝山 )、轻轨 R3、沪芦（A1）、郊环（A30）高速公路，沪南、南六、两港、川南奉等高速公路，大治河内河航运。
（2）大旅游：汇聚 12 个旅游景点：上海野生动物园--------冰天雪地 --------新场古镇-------南汇桃花村-------森林公园------滨海高尔夫球场-------滨海射击场--------鲜花港------万亩桃园-------滴水湖------跨海大桥-------弘基商业休闲广场。
“弘基广场”是其中的一个驿站，集“吃喝玩乐住”为一体的休闲点。
（3）
大学城：
复旦大学金融学院、上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息学院、上海思博学院、孔祥东艺术学院、上海理工大学、上海第二医科大学、上海国际护理学院、上海剑桥学院、中国科技大学研究生院、上海海事大学等及太平洋保险中国总部、亚洲总部。还有南汇中学、工商外国语附中、双翼学校、文化中心、体育中心、同济科技园、托普软件员等。
（4）大工厂：汇聚 4 大产业板块：南有 292 平方公里的国家级产业园区-------现代物流园区和先进制造业及第（深水港），西有中国电信信息产业园、华硕信息（信息港）、市及康桥工业园区、上海国际医药园区，北有上海空港工业区、国际航空物流园区（航空港），东有南汇现代农业园区、滨海旅游产业园区（鲜花港）。
（5）大城镇：汇聚 2 座城------惠南新城和临港新城，辐射 3 个区------奉南川。上海经济发展战略东移，两港地区将是上海 21 世纪经济增长最快，前景最广阔，购买力最强，最具活力和动力的区域。
【产品优势】：
1、弘基商业休闲广场依据现代商业经营模式，以一高一低建筑规划围合出一个中心商业广场。广场的主入口吸引主干道的人流，广场中央是下沉式商业庭院，辅以绿化组团点缀，有效驻留客户；二层围合广场的回廊及天桥，使二层商业同样达到一层商铺的沿街效应；整个广场布局力求使户外流动最大化，使商业界面最大化，带动起该地块的商业潜力。
2、由两栋地下室相连的建筑围合成一个中心商业广场，采用互动式的导购流线，能最大化的利用整体区域商业资源，引导客流有效的进行消费和驻留。
3、广场内有下沉式商业庭院，辅以绿化组团，休闲长椅的点缀，能充分满足客户休息，泊车，留恋鉴赏的各种商业协调机能，能在广场内聚集大量的人气，提升内街商业的品质 4、广场内建造一座 15 层高的四星级标准的酒店，能够吸引大量的观光商务客源，同时能够提升广场的整体品质。
5、二层层高 5.8 米，可自行加层，实现花一层的价钱可以享受双倍的使用空间。
6、二层商铺退台形成连廊，连廊宽度将近 6 米，使得二层商铺形成与一层同样的沿街效果。
7、大部分商铺都预留设备井，能满足不同行业的需求。
8、广场内公共部位智能化设计，设有背景音乐，电子巡更，摄像监控，消防报警等。
9、地下室全部， 2 号楼一层，二层部分， 2 号楼三——七层全部设置中央空调。
【经营优势】：
上海弘基商业经营管理有限公司是南汇弘基商业休闲广场的商业经营管理公司。
公司由专业的商业经营管理精英组成，在市场准确定位、市场培育、商业策划、商业业态掌握、招商推广及商业物业管理等方面拥有丰富的经验。公司率先将 “ 街中店、店中街、
一站式 ” 的经营模式引入现代商业休闲广场领域，使商业休闲广场的主营空间扩展至商业房产、文化娱乐、展示、餐饮以及体育娱乐等方方面面。目前管理并经营的商业项目有上海徐家汇休闲弘基休闲广场、虹口区四川路弘基假日广场，宝山上大弘基文化休闲广场、宝山弘基电影城等。
【租金】：2.5 元/平米/天 【物业管理费】：4.5 元/平米/天 【图片展示】：
南汇 FOXTOWN
【地址】：人民东路 2635 弄 【开发商】：上海江东土地房产开发有限公司 【单套建筑面积】：280 平米/套、360 平米/套（一至三层）
【租金】：服装 2.5 元/平米/天，美食街 2 元/平米/天 【物业管理费】：1.5 元/平米/月 【售价】：1.2 万元/平米 【简介】：
上海豪布斯卡生活港（HOPSCA），位于上海市南汇区惠南城区，两港黄金商圈之中心，是一个集假日酒店、首席写字楼、公园、大型停车场、休闲娱乐购物餐饮街区、会所、公寓于一体的大型欧式城市建筑群和一站式超级生活中心。
上海豪布斯卡生活港按照国际最先进的城市规划理念——豪布斯卡模式开发建设，项目占地约 250 亩，包括 11800 ㎡荷兰 LE BERTOLOTTI 建筑风格的国际假日酒店，11500 ㎡的法式学派建筑风格的首席写字楼，约 45000 ㎡的开放式城市绿廊——两港印象公园，1 公里地下停车场、约 500 个地面停车泊位及大众公交总站，近 10 万㎡的步行街区和休闲美食娱乐街区以及核心街区——“中华老字号品牌大道”和“中国经典品牌博览馆” ，大型会所——上海豪布斯卡俱乐部，约 8 万㎡的剑桥公寓、碧海公寓、蓝天公寓，构成了一个集休闲、娱乐、餐饮、购物、办公、居住、社交、文化、会务、旅游、度假于一体的，复合式、一站式、多元化的优质生活空间。
凭借上海国际航运中心核心区建设和浦东国际机场的两港优势，凭借 297平方公里临港现代装备制造业基地的崛起，凭借洋山保税港区、临港临空两大物流园区的启用，凭借南汇科教园区（大学城）、上海国际医药园区、上海滨海旅游度假区等开发区的产业优势，上海豪布斯卡生活港的建设站在了一个新的起点，快速便捷的交通网脉，强劲的产业支持，海洋文化的多元性和开放性，赋予豪布斯卡生活港全新内涵：
—— 汽车时代扩大了商圈的影响半径，不仅仅是一个区域性的概念，商业辐射整个两港地区，整个东上海，核心商圈的人口约 50 万，主控圈的人口约 150万，辐射商圈的人口达 300 万；
—— 休闲时代强化了消费的随机性和娱乐性，精神性消费和物质性消费并驾齐驱，豪布斯卡街区规划建设的会所、游艇码头、空中包厢、大舞台、时尚走秀台、才艺大擂台、儿童乐园以及街头艺术博览、节庆活动等，分布在街区的每一个空间，融合在生活的每一个时间节点，城市生活的情趣无所不在；
—— 品牌时代促进了商业资源的重组和优化，国际知名品牌、著名商号和百年老店的导入为豪布斯卡注入了生机和活力，品牌店的集聚和品牌文化的集中展现，特别是“中华老字号品牌大道”和“中国经典品牌博览馆”的创建，赋予豪布斯卡中国化的内涵，也为两港地区的旅游消费特别是国际旅客大陆之行的最后一站的消费提供了平台；
—— 信息时代推动了豪布斯卡智能化建设进程，一卡通中央结算系统的建立，宽带终端到达街区的每个单元和每个公共服务点，移动、联通、电信三大通信网络的全覆盖，户外视频系统、智能化办公系统、安保系统的建立，全面提升了街区的配套水平、运行能力和竞争力。
—— 个性时代体现了商业街区的多元性和开放性，整个街区展现欧式建筑风格，丰富多彩的色彩和外形充分体现了个性化张扬的时代特征，该项目由法国NOVIDIS 领衔设计，法国、葡萄牙等国的设计师、工匠、画师现场打造，街区展现法国、荷兰、意大利、西班牙、葡萄牙、比利时、奥地利等 7 个国家和地区的建筑风貌，堪称欧洲建筑艺术博览；在商业的导入上主张国际品牌和民族品牌、时尚品牌和本土品牌的兼容并蓄，充分体现商品、服务和商业文化的个性特征。
—— 海洋时代揭开了现代服务业的新篇章，上海经济发展战瞩目两港，聚焦南汇，上海豪布斯卡生活港正全力以赴，以先进的理念、多元的文化和开放的胸怀，倾力打造一个国际化的超级生活中心，打造休闲时代的全新生活观。
中国式豪布斯卡：一个全新的超级生活系统
一种全新的生活观
假日宾馆（ HOTEL ）
该酒店建筑面积 8950.31 ㎡，其中 3~6 层宾馆部分 5951.92 ㎡（包括 1~2层配套用房），1~2 层 2998.39 ㎡拟作夜总会酒吧咖啡厅，地下 3155.81 ㎡为拟作迪厅。该建筑为六层欧式建筑（荷兰 Le Bartolotti 建筑风格），按酒店模式规划设计，设标准客房 112 间，配套电梯、服务前台、餐厅、储藏间、配电间、
地面停车泊位等设施，停车泊位约 60 个，水、电、天然气、有线电视、宽带终端、电话、排污设施等配套到位，经营方向既可做经济型连锁酒店如法国雅高集团的宜必思、美国圣达特集团的速 8、美林阁莫泰 168、锦江之星、如家等，也可提高酒店配置标准，做成三星级以上酒店。
假日宾馆安装配套设施清单
供电：总配电量 800KW，其中：餐厅（1--2F）为 150KW，客房（3--6F）为 300KW，标房每套为 2KW。标房内配置根据接线附图预留到位。地下室、餐厅、客房独立计量
供水：变频供水，地下室、餐厅、客房独立计量
供热：屋顶预留位置，设置中央供热系统
供气：室外预留天然气管道接口，需要时经独立申请后开通使用
空调：预留独立分体式空调位置，或根据需要安装中央空调
通讯：有线电视、电话、宽带终端到位
消防：地下室内设置总消防泵房，地下室、客房消防系统到位，一、二层餐厅设疏散照明和消火栓系统
排污：一、二层餐厅预留烟道，室外预留隔油池位置，污水经处理后接入市政排污总管
电梯：设置 1000kg 标准客梯 2 台
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