中山大学新华学院
《房地产开发与经营沙盘模拟》 实 训 报 告 书
指导老师：石洪艾
班
级：
18 级应用经济学 1 班
小
组：
房地产沙盘模拟 B 公司
组
员：
姚仲朗
孔德乐
陈锦莲
梁铖锴
学
号：
18083073
18083068 18083066 18083016
总评成绩 ：
指导教师 ：
全 利
批阅时间 ：
年
月
日
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书 目录 一、设计内容 ........................................................................................................................................................... 1 1、基本设计内容 ............................................................................................................................................. 1 2、基本规则 ..................................................................................................................................................... 1 二、操作步骤 ........................................................................................................................................................... 3 1、老师讲解 ..................................................................................................................................................... 3 2、实际操作 ..................................................................................................................................................... 5 三、设计结果 ........................................................................................................................................................... 9 四、结果的分析及优化 ......................................................................................................................................... 12 1、利润表与资产负债表 ............................................................................................................................... 12 2、分析 ........................................................................................................................................................... 13 3、总结 ........................................................................................................................................................... 15
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书 1
一 、 设计内容 1、基本设计内容 本毕业设计是通过筹码推演和角色扮演模拟房地产开发与经营全过程，包括项目前期决策，土地获取，融资，规划与营销，工程项目管理等 7 个模块，具体工作包括为实际项目编制招商方案，规划方案，可研报告。同时通过沙盘模拟、过程实践的方法让学员体验房地产企业如何从土地投标到项目报建，最后通过工程管理，完成开盘营销的全过程，让每位同学都有针对性的收获。
在培训中，学生分组经营各个企业。本次模拟经营周期为五年，每个周期经历三个阶段：① 制定与实施商业计划；②参加竞标、争取资源，实战经营，每个年度编制该周期经营报表；③总结经验教训，老师点评，解读管理决策的要点。
2、基本规则 融资规则 ① 银行贷款：年利率 10%(一年期)，金额上限不得超过上一年所有者权益。
② 高利贷：年利率 30%，金额不受限制，当企业资金不足时系统自动高利贷。
③ 委托贷款：利率与金额自行商定，贷款时先行支付本期利息，以后各期利息在期初支付，到期贷款不需支付利息，仅偿还本金。
④ 各企业可进行股权融资，自定发行股票数量、发行价（可溢价与折价发行）、 占股份比例等，但应保证控股权不变。
土地获取规则
招标与拍卖土地数量分别占比 60%和 40%。
① 土地的竞标：价格为 900 万/亩—1500 万/亩。在系统中，以 100 万为一个报价单位。若土地搁置 2 年未开发，第三年将由政府无偿收回。
② 拍卖出让：以 10 亩为单位进行拍卖，所有企业均可参与竞标，价高者得。流标土地当年可重新拍卖。
③ 招标剩余土地或流拍的土地不进入下一年供地计划。凡成功竞标或拍卖 获得土地，必须支付现款购买，如无法支付现款，将被淘汰，软件自动判断现金是否足够。政府可以根据每年竞争情况，在宏观调控政策界面修改土地供给总量。招标出让情况下，各公司按实际需要进行土地竞标。企业申购土地总金额越高，拿地越多，即按申购土地金额的权重分配(申购土地金额不得超过企业当前现金)。
项目报建与工程建设规则 每年度需按工程预计建安成本 5%交纳市政配套费。
商品房规划设计费为实际建筑结构费的 10%—30%，商品房容积率为 1.5 时，每亩土地对应的商品房数量为 10 套；容积率每增加 0.5（容积率最高不超过 3.5），每亩土地可建商品房增加 4 套。实际修建商品
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书 2
房套数必须按照容积率和实际投入的土地亩数计算。
工程项目不可以在公司之间互相转包。当同一年开发的土地工程中包含有两个相同工程时，表示该工程需要做两次。
施工队信息 施工队信息表 施工队 施工队最低工资 招募期 小型施工队 300 万/月 一个月 中型施工队 500 万/月 一个月 大型施工队 700 万/月 两个月 注意：每个组最多只能竞标 3 个施工队。报价相同时，按投标单上交顺序排名优先获得施工队。施工队招募期不付工资（企业可选择在任一月份招募上岗）；施工队一旦竞标签约成功，必须支付至少 6 个月工资，施工队可中途辞退；企业之间不能相互转让或租赁施工队。
订单获取规则 ① 系统会自动根据首付比例生成每年订单总量，老师可以在宏观政策调控界面直接调整。
容积率 最低价 最高价 1.5 200 万 280 万 2.0 200 万 270 万 2.5 200 万 260 万 3.0 200 万 250 万 3.5 200 万 240 万 各公司商品房报价范围应在当年平均价格的 0.5-1.5 倍之间浮动，超过此范围的报价视为无效。
② 房地产公司的订单取决于品牌效应和报价等条件。
③ 订单分配规则如下 广告费(广告费最低为零，最高不得超过上年总资产的 10%)越多，品牌效应越大；过去两年销售越多，品牌效应越大；品牌效应越大，订单越多；报价比行业均价低，订单越多；商品房容积率越高，订单越低；规划设计费越高，订单越多。公司之间不可以联合竞标订单或转让订单，也不可以转让房屋。
④ 如果公司有上年库存商品房与当年新修商品房同时参与竞标，其规划设计费占比取上年库存商品房与本年修建商品房的均值。如果当年未修建商品房，只有上年库存商品房参与竞标，其规划设计费占比取上年实际值。
行业总需求的变化规律
第一年和第二年，行业总需求受全部企业平均报价影响，平均报价越低，整个市场的订单越多；从第三年起，上年房价上涨越多，政府将提高当年购房首付比例，使整个市场的订单越少； 由于市场存在刚性需求，当年整个市场的订单不低于上一年整个市场订单的 50%。
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书 3
订单交付规则
① 所有订单均为年底最后一个月竞标交货。当年订单无法交付时，将按未交付订单额 10%罚款，未交付的订单将全部作废。
② 景观设计费仅按本年度实际交付商品房的占地亩数支付。每亩土地基础景观建设费为 100 万，最多 400 万。每增加投入景观建设费 100 万，在不增加其他成本情况下获得 3%溢价（当年生效，以该公司当年商品房报价为基础计算溢价）。
③ 初始年首次置业消费者现金首付比例为 30%，以后每年首付比例受房价涨幅影响，最低为 20%，最高为 50%，首付比例变化幅度将影响当年行业总需求。尾款记一年期应收款，在次年由房地产企业帮助消费者办理消费贷款后获得。
开发商资质
一级 二级 三级 资格 累计 2 年盈利，上年开发土地 40 亩 上一年盈利，上年开发土地 20 亩 注册资本为一亿元 开发规模 不限规模 每年开发土地总规模为 40 亩 每年开发土地总规模为 20 亩 企业每年开发建设的土地规模不得超越相应资质限制，但可以囤积土地以备以后年度开发。
监管规则 增值税率：11%，所得税率：25%。
房地产企业每年的行政管理费均为 1000 万。
各企业如无钱支付管理费、增值税、所得税及各项业务费用，将强行给该企业进行高利贷，利率为 30%，期限为 1 年。在经营过程中，所有费用项（如利息等）按四舍五入取值。
政府调控
政策操作点 影响 调整建议 购房首付比例 影响商品房当年需求量 当房价高涨时，建议提高首付比例。
土地供应量 影响房地产土地开发规模 当房企资金充裕时，建议多供地； 当房价高涨时，建议多供地。
二、 操作步骤 1、老师讲解 在这门实训课程的第一堂课，指导老师详细的为我们讲解了房地产开发与经营虚拟仿真在线教学系统和房地产开发与经营综合实训沙盘的操作步骤。
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书 4
系统七大版块 ① 宏观调控 ② 创投业务：包括投资、分红、投资估算表、实时盘点。在每一年开发前需要进行投资估算，根据投资估算进行下一板块中的银行贷款以及甘特图的设计与施工队的选择。
③ 项目融资：包括银行贷款、委托贷款(贷入)、委托贷款(贷出)，高利贷。如果需要进行贷款，可以点击相应版块进行操作。
④ 土地招拍挂：包括土地竞标、土地拍卖、土地买卖。在这一版块进行土地竞拍，还可以企业之间进行土地买卖。
⑤ 规划报建：包括容积率查看、工程结构、工程建设、建房规划、施工队竞标。在这一版块可以选择要修建的容积率，并且查看相应的工程结构。根据建房规划竞标施工队。
⑥ 工程管理与营销：包括施工队上岗、按甘特图施工、房地产营销、商品房交付。只需按照系统中的指针提示进行相应的操作。
⑦ 绩效：包括其他公司信息、利润查询、资产负债、税费查询、得分信息。在一年的经营结束后，在这一版块查询公司运营的结果。
系统中每一版块中都有实时盘点一栏，企业在进行操作时可以通过实时盘点查询企业当前的资产等情况。
沙盘八大区域 ① 费用支出板块：包括景观设计费、施工队工资、管理费用、规划设计费、市政配套费、广告费用、利息支付、报建费用、其他费用、营业税与所得税。其中营业税与所得税在第二年年年初支付，其余费用全部都在本年实际的运营中进行相关的费用支付，并且在支付之后对沙盘上的筹码进行对应的移动。本版块的所有筹码都应该移动现金中的筹码来支付。
② 资产及负债板块：包括现金、应收款、委托贷款、高利贷、银行贷款。企业在年初根据投资估算表进行银行贷款并且随之支付利息，贷款后，从外部取相应的筹码放入现金栏，从现金中支付利息。委托贷款分为借出与贷入两部分，需根据不同的情况进行筹码移动。此外，若企业资金无法支持正常运转，系统将会自动借高利贷，也要根据实际情况进行筹码的摆放。
③ 企业资质：一级、二级、三级。
④ 施工队：小型(300 万/月)、中型(500 万/月)、大型(700 万/月)。
⑤ 土地信息展示、包括土地面积及对应的土地价值。
⑥ 楼盘信息展示：包括商品房的容积率(分为 1.5、2.0、2.5、3.0、3.5)、建筑价值、土地价值及库存。这一栏根据当年的实际规划进行摆盘。
⑦ 工程结构：不同容积率的房屋由不同的工程项目结构构成(A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9)，不同的工程项目结构又由对应的建筑结构构成(K1、K2、K3)。沙盘上的这一栏数据是供以参考的，企业可以根据自己的资质与资金情况进行选择。
⑧ 施工进度展示及建筑费用栏：根据规划的容积率支付相应的建筑及结构费用展示在建筑结构费用栏，按照本公司竞标的施工队以及工期安排可在施工进度展示栏进行演示，最后将完成的建筑结构进行组合并置放于土地信息展示栏的商品房库存中。
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书 5
2、实际操作 本次实训总共操作了六年，操作分为系统操作与沙盘走盘，两者同时进行。
第一年 初始数据 现金 2.4 亿元，价值 1.8 亿的土地二十亩，0.1 亿元一年期的应收款，一年期银行贷款 0.2 亿元，股东资本 4.1 亿元，企业资质为三级。
实际操作 ① 收到应收款 1000 万元，放入现金一栏，从现金中拿取筹码还上一年银行贷款 0.2 亿元。
② 本年新增银行贷款 2.5 亿元，利息 0.25 亿元。取 2.5 亿的筹码放入现金，再从现金中拿出0.25 亿筹码放置在利息支付栏中。
③ 建房规划为修建 20 亩容积率为 1.5 的商品房，取 1.8 亿现金筹码以及将 20 亩土地筹码移动到楼盘信息展示一栏中的 1.5 容积率对应的位置。支付 1100 万元规划设计费，从现金中拿出相应筹码移动到规划设计费位置。
④ 竞标得到两个中型施工队，工资为 500 万元/月。根据甘特图施工后共建得 1.5 容积率商品房 200 套，缴纳建筑结构费 10400 万元，支付施工队工资 3500 万元。将两个中型施工队筹码放置于沙盘上施工队一栏，在现金中分别取 10400 万元与 3500 万元放置于建筑结构费与施工队工资对应的地方。在施工进度展示版块根据甘特图进行演示。施工结束后，从现金中支付 600 万市政配套费。
⑤ 在房地产营销中，支付广告费...
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