XX 集团房产 招租管理专项审计报告
集团公司：
集团公司审计组按 2020 年内部审计项目计划，在对集团旗下 XX年房产招租管理情况检查中发现，相关招租制度（细则）不够健全、制度规定未能执行到位，致使部分房产招租的公开、公平原则未能全面遵循。具体情况报告如下：
一、基本情况
XX 年，XX 公司共对 XX 区域共 XX 个标的进行了公开招租。经初步统计，仅有 XX 个标的，有 X 个以上竞标者参与（中标价高于招租底价），占标的总数的 X%。其余 XX 个标的均以租赁底价中标，其中XX 个标的的招租底价是在原合同价基础上加 X%、X%、X%及以下，由公司自行研究制定的。
二、存在的问题和情况
（一）未健全招租配套办法及细则
1.XX 公司未能及时制定房产招租资料整理、归档及人员变动移交等管理细则，实施部门也不重视招租资料的保管，致使部分招租资料，包括投标报价单等缺失，影响公开、公平、公正招租过程的证实。
2.XX 公司《公开招租挂牌文件》要求新投标人须报送标的房屋的经营方案（包含经营理念、市场定位、经营测算、经营经验）、装修方案（包含平面布局图、外立面效果图、室内装修效果图），但未制定相关的审核办法（细则），也未保存审核记录，实际审核仅 X 名未受过培训、考核的普通房产管理人员，“要求”的作用未能实质性发挥。
（二）招租竞争不充分
XX 年，仅 XX 个标的经过竞争，中标价高于招租底价，招租竞争
不够充分。主要受以下二个因素影响：
1. 招租信息公开渠道不广，且信息发布期限 “ 缩水 ” 。XX 公司招租信息仅发布在集团公司网站；XX 区域 XX 年房产招租信息共发布XX 次，其中发布期 9 天 2 次、8 天 3 次、7 天 3 次、6 天 1 次、5 天22 次、4 天 1 次、3 天 1 次。集团公司《房屋资产销售、租赁及日常管理办法》第五条规定“⋯拟公开招租的房产必须通过市级主流媒体、市产权中心网站、市国资委网站及所在企业网站等⋯信息发布期限为10 个工作日。” 2. 投标要求有倾向性经对相关招租公告抽查发现，部分房产的投标要求带有明显的倾向性，限止了潜在投标人的投标。如，投标要求有：少数民族专用饰品、民族文化艺术培训、台湾网红奶茶、明信片文化主题咖啡馆、葫芦丝销售和教学、陶笛销售和教学、竹元素文化产品销售等，更有：XX 餐饮、卤味销售（XX 知名老字号）、老字号蜜饯、龙泉宝剑，明显为原承租者“量身定做”，限止了意向商户的投标。
（三）未能全面遵循公开、公平原则
1. 信息不透明
经对 XX 街区房产租赁合同抽查发现，**5 号和 XX 弄 46 号租赁合同约定：给予承租者 2 个月免租期，且在第一期租金支付时直接减XX 元和 XX 元（即 X 个月租金），但相关的房产招租公告、招租挂牌文件、招租结果公示均未公开免租期优惠事项。另，XX 路 196 号，其招租公告、招租挂牌文件均明确房产面积 196.66 ㎡，招租结果公示也明确房产面积 196.66 ㎡、中标价 24.08 万元/年，但双方签订的合同为：房产面积为 XX 路 196 号 196.66 ㎡+**79、81 号 45.61 ㎡，合计 242.27 ㎡，年租金仍为 24.08 万元。合同标的物与招租公告、招
租挂牌文件及招租结果公示不一致。上述信息的不透明，影响了招租的公开、公平、公正。
2. 招租信息缺失审核
XX 年 X 月 X 日招租公告中，XX 街区--XX 弄 38 号租赁底价 XX 元/年，但与中标人签订的租赁合同为 XX 元/年（投标人的报价也为 XX元/年）；同样，XX 年 X 月 X 日招租公告中的 XX 街区--XX 埭 16 幢 Z01号，投标报价单也为 Z01 号，但实际是“Z11 号”。相关工作人员解释是笔误，公开信息缺失有效审核，公告信息错误会误导潜在的投标人及招致纠纷、投诉，也影响招租的公平、公正。
3. 招租规则设置不合理（ 1）原承租者优先下的“取平均价为合理价、中标价”操作，疑让原承租者以低价优先中标，违背“价高者得”原则（审计组已于 5月 18 日作过专项报告）。
（2）XX 街区--XX 弄 46 号商铺于 XX 年 X 月公开招租，招租底价102326 元/年，参与投标仅二位，其报价情况：**XX 元/年、XX 区 XX店 XX 元/年，招标结果 XX 以 XX 元/年中标。经查询，这是根据招标规则，由评标小组评定的综合得分确定的，XX 得 90 分（其中技术分40.5 分、商务分 49.5 分），XX 得 85.1 分（其中技术分 30.1 分、商务分 55 分）。XX 技术分低是因为是技术分中第 4 项“具有中华老字号、省级以上知名商标得 8 分”，XX 得 8 分，XX 得 0 分；而商务分是按名次来计分，第一名 55 分，第二名 49.5 分，即使报价再高也只能多 5.5 分。而 XX 技术分中第 4 项的确分，仅仅是获得一个“XX 市经销商”的授权。相比较，XX 年 XX 月的 XX 路 196 号招租规则较合理，其招标底价为 67.8 元/㎡/月，招租规则为“专家组对投标者的方案进行事先审核，入围的方案可以进行现场投标，入围者进行现场
一次投标，现场开标，中标价以出价最高者为中标价格。”招租结果：浙江 XX 有限公司以 95 元/㎡/月中标，其单价明显高于周边商铺，至今未拖欠租金。
（3）不合理限价，XX 街区房产《公开招租挂牌文件》规定，投标报价不得高于底价的 100%。街区大部分标的底价是按原合同价上浮几个点来确定的，再加此限定，似不合理，价格应由市场定、供需定。
（四）制度（规则）执行不到位
1.XX 年，XX 街区有 4 次公开招租未按相关规定进行租赁结果公示，就与中标人签订房产租赁合同。
2.XX 年 X 月 XX 日，XX 公司对 XX 街区—XX 路 72、78、82 号进行公开招租，投标要求：投标人具有 300 ㎡及以上的餐饮店经营规模⋯⋯。招租结果，XX 市 XX 有限公司以唯一报名者、底价中标，XX 公司已与其签订租赁合同。内审人员通过工商信息查得，XX 于 XX 年 X 月XX 日才办妥增加“餐饮管理”经营范围的工商变更手续，经进一步核实，XX 的投标资料未能证明“具有 300 ㎡及以上的餐饮店经营规模”，XX 公司的资格审核把关不力。
3.XX 街区房产《公开招租挂牌文件》均未经 XX 公司审批程序，且 XX 年 XX 路 72 号、XX 路 73 和 77 号、XX 弄 31#、XX5#、XX62 号《公开招租挂牌文件》中“专家评标小组（5 人）由 XX 公司物管事业部工作人员组成”没有制度依据，评标人员也未经任何专业培训、考核。
三、相关建议
（一）相关单位应按照公开、公平、公正原则，严格执行房产招租相关制度、规定，同时健全、完善相关流程（细则），并予有效执
行。
（二）相关单位应建立有关区域的整体业态布局规划，按发展规划、总体布局设置具体的经营业态要求，并加大招租（招商）力度，提高经营效益。
（三）相关单位应加强员工的培训、考核，提升业务水平和执行能力。
（四）相关单位应拓展招租信息发布渠道，市国资委、市资源交易中心网站由集团公司办公室统一发布、对接，相关单位做好公开信息资料的归档、保管。
集团公司审计组 2020 年 X 月 X
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